• 索  引  号:GSA001/2021-00013
    • 主题分类:城乡建设、环境保护
    • 发文机关:市政府办公室
    • 发文字号:兰政发〔2021〕29号
  • 主 题 词:房屋征收 应当 补偿 评估 征收
  • 成文日期:2021-06-30
  • 发布日期:2021-06-30
  • 标   题:兰州市人民政府关于印发《兰州市国有土地上房屋征收与补偿操作规程》的通知
兰州市人民政府

关于印发《兰州市国有土地上房屋征收与

补偿操作规程》的通知
发布日期:2021-06-30浏览次数: 字号:[ ]


兰政发〔2021〕29号



各区、县人民政府,市政府各部门,市属各单位,兰州新区、高新区、经济区、榆中生态创新城管委会,中央、省属驻兰各单位,市属各重点企业:

         《兰州市国有土地上房屋征收与补偿操作规程》已经2021年5月26日市政府第139次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。




                                                                                                                        兰州市人民政府

                                                                                                                        2021年6月29日



兰州市国有土地上房屋征收与补偿

操作规程


         为进一步规范兰州市国有土地上房屋征收与补偿行为,统一操作程序,切实推进征收工作依法有序开展,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定,结合工作实际,制定本操作规程。

         本规程适用于本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

         一、征收准备阶段

       (一)申请征收。因公共利益需要,确需征收房屋的建设活动,建设单位应根据《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下称《实施办法》)第十四条规定,向被征收房屋所在地区、县房屋征收部门提出书面申请并提交相关要件。

         区、县房屋征收部门对提交的要件进行审核并报经本级人民政府同意后,按程序启动征收。       

       (二)确定征收范围。区、县房屋征收部门以项目征收范围用地红线图为基础,组织实地查勘。根据实现公共利益目的所需要的范围及自然资源部门出具的规划意见,合理确定征收范围,并予以公布。公布内容应当包括征收目的、四至界线或具体的门牌号、征收部门名称、不得实施的不当增加补偿费用的行为等。

       (三)征收范围涉及骑红线房屋的处理。确定征收范围应尽量减少和避免骑红线房屋。对于确因无法避免,红线穿越整栋房屋或整宗土地的,应综合考虑公共利益需要,对被征收房屋土地使用权利所造成的影响以及建成后的市容市貌等因素进行处理:

         1.保留骑红线房屋不影响项目建设活动的,可不将骑红线房屋纳入征收范围;

         2.拆除骑红线房屋在红线内的部分,影响整栋房屋连接体安全或者使用功能的,应当将整栋房屋纳入征收范围;

         3.拆除骑红线房屋在红线内的部分,不影响或者采取加固措施后不影响剩余部分房屋结构安全的,可只将在红线内部分房屋纳入征收范围;如拆除红线内部分房屋后剩余的红线外部分房屋严重影响市容市貌的,可将整栋房屋纳入征收范围;

          4.拆除骑红线房屋在红线内的部分,影响被征收人、公房承租人同宗土地剩余部分房屋使用功能的,或造成被征收人、公房承租人交通、生活等严重不便的,可将剩余部分房屋全部纳入征收范围;

          5.对于因征收拆除而影响红线之外相邻红线房屋结构安全的,征得房屋产权人、使用人等利害关系人同意后,可将相邻房屋纳入征收范围。

         房屋安全的鉴定,由区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位委托具有专门资质的机构完成。

        (四)暂停办理相关手续。自征收范围公布之日起,征收范围内的自然人、法人和非法人组织不得实施《实施办法》第十六条规定的不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

        (五)委托实施单位。区、县房屋征收部门可以委托街道办事处或乡(镇)人民政府作为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。

        (六)调查登记。征收范围确定后,区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位应当先行组织进行调查登记。

         调查登记前,应当在拟征收现场张贴入户调查告知书,告知调查时间、调查内容、调查要求等相关内容。调查必须如实登记被征收人及家庭成员信息,房屋的权属、性质、用途、结构、建筑面积,土地的权属、性质、用途、面积,被征收人安置诉求和特殊情况等内容。

         区、县房屋征收部门应当要求被征收人签署送达地址确认书,被征收人确认的送达地址为相关文书的送达地址。被征收人送达地址发生变更的,应当及时书面告知区、县房屋征收部门;未及时告知的,区、县房屋征收部门按确认地址发送,视为完成送达。

        (七)公布调查结果。调查登记结束后,区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位应当在征收范围内向被征收人公布调查结果,并告知提出异议的方式。

         公布的调查结果应当包括被征收人姓名、房屋坐落、权属、性质、用途、结构、面积等主要内容。被征收人对公布的调查结果有异议的,区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位应当及时进行核实处理。

        (八)对未经登记建筑及其他特殊情况的认定和处理。对调查中遇到的未经登记建筑及其他特殊情况,区、县人民政府应当组织本级公安、司法、自然资源、住建、市场监管、城管等相关部门和被征收房屋所在地街道办事处或乡(镇)人民政府依法对其进行调查、认定和处理。结果在征收范围内予以公布。具体按照《兰州市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑及其他特殊情况的调查认定处理意见》规定执行。

        (九)预评估。区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位在征收范围确定后,可委托三级及以上房地产价格评估机构对拟征收范围内的房屋价值或拟用于产权调换房屋周边类似房地产价值进行分类抽样预评估。预评估结果只能作为测算征收成本、拟定征收补偿方案的参考,不能作为对被征收人补偿的依据。

        (十)拟定征收补偿方案。区、县房屋征收部门在完成调查登记、认定、处理等前期准备工作的基础上,根据《实施办法》第二十二条规定拟定征收补偿方案。

        (十一)论证征收补偿方案。区、县房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报本级人民政府,由本级人民政府组织发改、司法、自然资源、住建、稳评等相关部门和被征收房屋所在地街道办事处或乡(镇)人民政府对拟定的征收补偿方案进行论证。

       (十二)公开征求意见。区、县房屋征收部门将本级人民政府组织论证后的征收补偿方案通过政府网站及在征收范围内张贴《征求意见表》等形式予以公布,公开征求意见。《征求意见表》应载明反馈单位、时间、地点、联系电话及征求意见的方式、期限等。征求意见期限不得少于30日。

       (十三)稳评机构选定。社会稳定风险评估工作由区、县房屋征收部门在本级人民政府作出房屋征收决定前根据项目情况,委托专门的风险评估公司、律师事务所、房地产价格评估或房屋征收专业服务等第三方机构进行。

         区、县房屋征收部门委托第三方机构开展社会稳定风险评估工作时,应当与其签订书面委托合同。

       (十四)社会稳定风险评估报告内容。社会稳定风险评估报告应当包括以下内容:

          1.社会稳定风险评估的依据;

          2.房屋征收项目及征收补偿方案基本情况;

          3.收集、听取被征收人、公房承租人对房屋征收补偿政策、房屋征收补偿方案的意见情况;

          4.对实施房屋征收与补偿工作的合法性、合理性、可行性、可控性等方面进行科学预测、分析和评估,判断项目潜在的风险点;

          5.评估结论应当作出低风险、中风险和高风险的预警评价,提出可实施、暂缓实施和不可实施的建议。

        (十五)社会稳定风险评估报告审核。区、县人民政府应当组织本级信访、公安、司法、住建、房屋征收、稳评等相关部门和被征收房屋所在地街道办事处或乡(镇)人民政府对社会稳定风险评估报告进行审核。 

        (十六)稳评结果应用。经审核认定评估等级为低风险的,可以实施房屋征收;评估等级为中风险或高风险的,必须采取相应的风险防范化解措施,直至将风险等级降为低风险后,方可实施房屋征收。

        (十七)不稳定因素处理。房屋征收过程中出现社会不稳定因素的,区、县人民政府应当组织本级信访、司法、房屋征收、稳评等相关部门和被征收房屋所在地街道办事处或乡(镇)人民政府共同做好宣传解释工作,采取相应措施化解矛盾。

        (十八)修改征收补偿方案。区、县人民政府应当根据反馈整理的意见,组织对征收补偿方案进行修改,并将征求意见情况和根据意见修改完善方案的情况在政府网站及征收范围内予以公布。

        (十九)听证的情形。如出现《实施办法》第二十四条第二款情形的,区、县人民政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会,并根据听证情况修改方案。

        (二十)方案市级审查。区、县房屋征收部门应将征求公众意见、组织听证会修改后的征收补偿方案通过“兰州市房屋征收管理系统”报市房屋征收服务中心进行审查。重点审查方案制定程序是否规范、方案是否符合法律规定、补偿是否公平合理,并在此基础上出具审查意见。

         二、征收决定阶段

        (二十一)落实征收资金。区、县人民政府作出房屋征收决定前,征收资金应当足额到位、专款专用。征收资金包括补偿费用和与征收有关的服务费用、工作经费。

         补偿费用是指被征收房屋价值及装饰装修的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿和搬迁、临时安置的补偿以及征收补偿方案确定的奖励期限内签订补偿协议并交付房屋的奖励等费用的总和。

         服务费用是指在房屋征收过程中委托实施稳评、评估、测绘、拆除、法务、公证、鉴定、执行、审计等实际发生的费用。

         工作经费是指区、县房屋征收部门和房屋征收实施单位因工作需要所产生的用于购买现场办公设施设备、宣传、调查、登记、论证、听证、公告等实际发生的费用。

         征收工作人员误餐、交通、加班补助等费用按国家有关规定、标准从工作经费中支出。

        (二十二)落实产权调换房源。实行房屋产权调换的,作出征收决定前,建设单位应当落实产权调换房源,并就产权调换房屋设计标准、建设周期、建设质量、配套设施、楼位朝向、套型面积、交房标准、交房时间、保修责任、办证期限等事项作出承诺。未落实产权调换房源并作出承诺的,原则上不得实施征收。

        (二十三)征收决定。区、县房屋征收部门向本级人民政府报请作出房屋征收决定时,应当提交下列资料:

          1.房屋征收范围及被征收房屋基本情况;

          2.经论证审查的房屋征收补偿方案;

          3.房屋征收补偿费用足额到位的证明材料;

          4.已落实产权调换房屋的证明材料;

          5.社会稳定风险评估报告;

          6.房屋征收部门与征收实施单位签订的委托合同。

          (二十四)征收决定公告。区、县人民政府作出房屋征收决定后,应当通过市级报纸、政府网站发布公告,并在征收范围内进行张贴。征收公告应当载明该项目符合公共利益需要的类别、项目名称、征收范围、签约期限、房屋征收部门、征收实施单位和行政复议、行政诉讼的权利、途径、时限等事项。

         三、征收实施阶段

         (二十五)宣传、解释和公示。征收决定公告后,区、县房屋征收部门应当组织对下列事项进行公开,并做好宣传、解释工作。

          1.国家、甘肃省、兰州市国有土地上房屋征收与补偿的法律法规、规章政策;

          2.征收决定、征收补偿方案、补偿决定,调查登记、被征收房屋评估、产权调换房屋评估、分户补偿等结果,产权调换房屋坐落、性质、套数、户型、楼层、相关参数和动态选房信息;

          3.征收工作流程、行为规范、工作纪律和监督举报电话等。

         (二十六)发布评估机构报名公告。区、县房屋征收部门可在本级人民政府发布房屋征收公告前,在市级报纸、政府网站发布征收评估机构报名的公告。报名参加房屋征收评估的房地产价格评估机构应当具有三级及以上资质。市房屋征收服务中心应当对其在本市房屋征收执业的信用情况作出评价。

         区、县房屋征收部门不得另行设定其它报名门槛。

         (二十七)发布选择评估机构通知。区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位应将公开报名参加房屋征收评估且信用良好的房地产价格评估机构名单在征收现场张贴,通知被征收人、公房承租人选择房屋征收评估机构。通知应当载明参加人员、选择期限、选择范围、选择方式。

         (二十八)选定评估机构。选择期限内,区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位应组织被征收人根据《实施办法》第三十二条规定选定评估机构。

         (二十九)公示评估机构选定结果。评估机构选定后,应当将选定结果在征收范围内公示。公示内容应当包括评估机构名称、备案证书、资质等级、负责该项目评估人员资格证书、办公地址和联系方式等。

         (三十)签订评估委托合同。评估机构选定后,区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位作为委托人,与房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同,出具房屋征收评估委托书。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:

         1.委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

         2.负责本评估项目的注册房地产估价师;

         3.评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

         4.委托人应当提供的评估所需资料;

         5.评估过程中双方的权利和义务;

         6.评估费用及收取方式;

         7.评估报告交付时间、方式;

         8.违约责任;

         9.解决争议的方法;

         10.其他需要载明的事项。

         房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

        (三十一)指派估价师。房地产价格评估机构应当按照委托合同指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展实地查勘及评估工作。

        (三十二)估价师实地查勘。注册房地产估价师应当调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录。

         区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位工作人员、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,应当邀请被征收房屋所在地街道办事处或乡(镇)人民政府、社区人员到场见证,并将有关情况在评估报告中说明。

         (三十三)出具分户初评结果。房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向区、县房屋征收部门和房屋征收实施单位提供分户的初步评估结果。分户初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

         (三十四)公示初评结果。区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位将分户初步评估结果在征收范围内公示5日,并接受现场咨询。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

         (三十五)出具评估报告。分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构向区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

         整体评估报告和分户评估报告由负责房屋征收评估项目的2名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。

         (三十六)送达分户评估报告。分户评估报告应当在区、县房屋征收部门组织下送达,并书面告知对评估报告异议的处理程序。直接送达时必须有2名以上工作人员在场并签字。直接送达时被征收人拒绝签收的,可以采取留置方式送达并在送达回执上做好记录。无法直接送达的可通过邮寄送达、公告送达等方式进行。邮寄送达以被征收人确认的送达地址为准,具体送达日期以邮政部门的有效记载为准。公告送达的,应当在市级报纸或政府网站进行公告,自公告之日满60日视为送达。公告送达,应当在卷宗中记载原因和经过。

        (三十七)评估报告解释。被征收人,区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

        (三十八)评估报告复核。被征收人或区、县房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

        (三十九)出具复核结果。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

        (四十)复核结果鉴定。被征收人或者区、县房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向本市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,由区、县人民政府作出补偿决定。

         (四十一)签订补偿安置协议。区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位应当与被征收人依照征收补偿方案签订补偿安置协议。补偿安置协议包括征收当事人名称、被征收房屋基本情况、补偿方式、货币补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点、面积等基本情况、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、各类补助费标准、奖励金额、征收当事人权利义务、违约责任、救济途径等相关事项。

        (四十二)履行补偿安置协议。区、县房屋征收部门或房屋征收实施单位应当在协议约定的期限内足额支付补偿费用。被征收人选择产权调换安置的,应当在协议约定的期限内及时交付房屋。

        (四十三)不履行协议的处理。区、县房屋征收部门、房屋征收实施单位或被征收人不履行协议的,根据《实施办法》第五十一条第二款规定进行处理。

        (四十四)作出补偿决定的情形。符合《实施办法》第五十三条第一款情形的,由区、县房屋征收部门报请作出房屋征收决定的本级人民政府依照征收补偿方案作出补偿决定。

         《实施办法》第五十三条第一款中被征收房屋所有权人不明确是指暂时无法确定被征收房屋产权的合法所有人或者产权归属存在争议、诉讼等情形。房屋产权人下落不明,经区、县房屋征收部门发布公告后仍无法找到产权人,导致不能达成协议的,参照被征收房屋所有权人不明确处理。

        (四十五)作出补偿决定前的调解。区、县人民政府作出补偿决定前,区、县房屋征收部门可以组织基层司法所进行调解。调解应当核实相关证据,充分听取双方意见。调解达成一致意见的,签订房屋征收补偿协议;调解达不成协议或被征收人放弃调解的,区、县人民政府依法作出补偿决定。

        (四十六)申请作出补偿决定。区、县房屋征收部门申请本级人民政府作出补偿决定,应当提交以下资料:

          1.报请作出补偿决定的申请;

          2.被征收房屋及产权调换房屋基本情况;

          3.被征收房屋的评估资料;

          4.组织调解的记录(记录应当由当事人签名,当事人拒绝签名的,应当在记录中记载,并由现场见证人签字证明);

          被征收人放弃调解或房屋所有权人不明确的不再提交;

          5.与作出补偿决定相关的其他资料。

          区、县人民政府收到房屋征收部门申请作出补偿决定的资料后,应当在10个工作日内作出补偿决定。

          区、县人民政府作出补偿决定后,应当在房屋征收范围内予以公告。

         (四十七)补偿决定的送达。补偿决定应当直接送达被征收人。直接送达时必须有2名以上工作人员在场并签字。直接送达时被征收人拒绝签收的,可以采取留置方式送达并在送达回执上做好记录。无法直接送达的可通过邮寄送达、公告送达等方式进行,具体参照本规程第三十六条相关规定。

         被征收房屋所有权人不明确的,补偿决定应当采取公告方式送达。

         (四十八)申请法院强制执行。符合《实施办法》第五十六条第一款情形的,由作出房屋征收决定的区、县人民政府依法向有管辖权的人民法院申请强制执行。

         申请人民法院强制执行前,区、县人民政府应当催告被征收人履行搬迁义务。催告应当以书面形式作出,并载明下列事项:

         1.履行义务的期限;

         2.履行义务的方式;

         3.被征收人依法享有的陈述权和申辩权。

         被征收人收到催告书后有权进行陈述和申辩。区、县人民政府应当充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行记录、复核。证据成立的,应当予以采纳。

         催告书送达10日后,被征收人仍未履行搬迁义务的,由作出房屋征收决定的区、县人民政府依法向有管辖权的人民法院申请强制执行。

         强制执行申请书应当附具补偿金额、专户存储账号、产权调换房屋、周转用房的地点和面积等材料以及人民法院规定应当提供的其他材料。

        (四十九)强制执行的查勘和公证。人民法院作出准予强制执行并由区、县人民政府组织实施裁定的,区、县房屋征收部门应当组织做好相关程序告知、物品清登、安置保障等工作,并对被征收房屋做好查勘记录以及向公证机构办理证据保全,切实维护被执行人合法权益。

         四、征收补偿资料备案归档阶段

         (五十)补偿结果公示及不动产权属证书注销。征收补偿完毕后,区、县房屋征收部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。同时,应当及时向不动产登记机构办理已征收房屋不动产权属证书注销手续,并将被征收人的户籍基本情况向当地公安机关进行通报。

         (五十一)征收补偿资料市级备案。区、县房屋征收部门应将社会稳定风险评估报告、征收补偿方案、征收决定、征收公告、评估委托书、补偿汇总清册等相关资料在完成相应工作后7个工作日内向市房屋征收服务中心进行备案。

         (五十二)征收补偿资料整理归档。房屋征收补偿档案应分征收项目管理综合档案和分户补偿档案。

         1.征收项目管理综合档案包括:征收项目申请资料、征收范围红线图、委托合同、房屋调查结果及公示情况、调查登记认定处理情况、补偿方案论证资料及审查意见、征收补偿方案征求意见情况及根据公众意见修改情况、听证会的资料、社会稳定风险评估报告、作出征收决定的会议纪要、房屋征收决定、征收补偿方案、被征收房屋及安置房屋整体评估报告、评估机构选定有关资料、补偿决定及相关资料、申请法院强制执行相关资料、分户补偿情况公示以及与征收补偿相关的文字、图表、声像等资料。

          2.分户补偿档案包括:征收补偿协议书、被征收人、公房承租人身份及户籍证明、被征收房地产权属相关材料(复印件)、公有房屋承租证明、相关经营凭证、摸底情况调查表、调查登记认定情况、分户评估报告及测绘资料、装修评估表、相关会议纪要、选房确认书、相关费用补偿明细表、货币补偿款及补助奖励费用领款表单凭证、房屋附属物和其他各类补偿款收据、复核评估报告、专家委员会鉴定结果、补偿决定、各种文书送达回执及有关影像资料、信访材料、被征收房屋室内外照片及录像等与补偿有关的资料等。以上档案内容根据补偿情况收集归档。

         区、县房屋征收部门对房屋征收补偿档案实行集中统一管理,并按照《实施办法》第六十六条规定进行永久保存。

         房地产价格评估机构对房屋征收评估报告及相关资料的保存期限自评估报告出具之日起不少于30年。

         五、附则

       (五十三)本规程的有效期限。本规程自公布之日起施行,有效期5年。本规程施行前已依法作出房屋征收决定公告的项目,按照原房屋征收决定公告载明的补偿方案和有关规定执行。




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